Na co zwrócić uwagę przy zakupie działki.

  1. Lokalizacja działki

W pierwszej kolejności bierzemy pod uwagę lokalizację działki tzn. jej odległość od sklepu, szkoły/przedszkola, kościoła, komunikacji miejskiej, centrum dużego miast, czy pracy. Możemy to sprawdzić jadąc oglądnąć działkę lub na googlemaps.pl.

2. Wielkość i kształt działki

Istotne znaczenie ma wielkość i kształt działki. Jeżeli działka objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego to zazwyczaj jest w nim zapis jaka jest minimalna powierzchnia działki przeznaczonej pod zabudowę i jest to najczęściej około 7 arów. Ważna jest jednak również szerokość i długość działki bo musimy pamiętać, że budynek należy odsunąć od granicy ( ścianą z oknami i drzwiami ) o 4 metry. Nie rozpatrujemy tutaj szczególnych przypadków. Uważać zatem należy na działki wąskie, a długie lub o nietypowym kształcie. Najlepiej wybrać działkę kwadratową lub prostokątną.

3. Orientacja działki czyli położenie względem stron świata

Już na początku należy sobie wyobrazić położenie wymarzonego domu oraz ogrodu. Salon z tarasem najlepiej jest zlokalizować od południa. Część gospodarcza, wejście do budynku oraz kuchnię najlepiej umieścić od północy gdzie jest najchłodniej przez cały rok. Od wschodu sprawdzi się sypialnia i pokoje dla dzieci – tutaj słońce obudzi domowników z samego rana. Najwięcej słońca przez cały dzień będą miały rośliny od strony południowej i zachodniej i tam najlepiej zaprojektować ogród.

4. Dojazd na działkę

Kolejnym ważnym czynnikiem jest dojazd na działkę. Oczywiście ważna jest tutaj informacja ile będziemy stać w korku jadąc do i z pracy w godzinach szczytu, ale chodzi tutaj raczej o połączenie działki z drogą tzn. czy mamy zjazd na działkę oraz jaka droga prowadzi do działki ( np. służebność, droga wewnętrzna, gminna itd. ) – brak drogi lub droga prywatna będą problemem.

5. Odwodnienie działki / teren zalewowy

Punkt piąty to odwodnienie działki. Jest to szczególnie ważne jeśli działka zlokalizowana jest w dolinie lub jest płaska. Mogą bowiem na nią spływać okoliczne wody. W czasie słonecznych dni nie będzie to zauważalne, natomiast w czasie opadów może się okazać, że działka jest podmokła. Nie będzie jej to dyskwalifikowało, ale musimy sobie zdawać sprawę, że dobre odwodnienie terenu i izolacja budynku będą wiązały się z dodatkowymi kosztami.
Znaczenie ma również czy działka znajduje się na terenie zalewowym. Wówczas musimy mieć na uwadze fakt, że ubezpieczyciele nie chcą ubezpieczać takich budynków od powodzi, czyli budujesz na własną odpowiedzialność

6. Drzewa

Drzewa na działce mogą stać się problemem. Ich wycinka na działce, która jest naszą własnością jest dozwolona przy założeniu, że drzewo nie będzie sprzedawane oraz usuwane na cele działalności gospodarczej. Są jednak wyjątki. Zwróćmy zatem uwagę na drzewa których średnica pnia drzewa przekracza 50 cm. Możliwe, że ich wycinka będzie wymagała dokonania zgłoszenia.
( Zgodnie z art. 83 ust. pkt 1 ustawy z 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody. )

7. Instalacje

Uwagę należy zwrócić na możliwość podłączenia naszego wymarzonego domu do sieci np. energii elektrycznej, gazu, wody, kanalizacji. Ważne, aby sieci nie znajdowały się zbyt daleko od działki ( koszt podłączenia ), a także nie przechodziły przez środek działki. Może się bowiem okazać, że pas techniczny, który musi zostać niezabudowany uniemożliwi nam budowę domu. Dane na ten temat i nie tylko znajdziesz na geoportalu.

8. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego ( MPZP ), a warunki zabudowy

Bardzo ważną informacją jest czy dana działka objęta jest MPZP czy też nie. Jeżeli dany obszar nie ma uchwalonego MPZP, a właściciel działki nie posiada wydanych warunków zabudowy to odradzam zakup takiej działki. Nie wiadomo bowiem co można wybudować na danym terenie i czy w ogóle można. Oczywiście w każdej chwili można wystąpić o warunki zabudowy. Może się jednak okazać, że czas oczekiwania na nie to nawet pół roku ( niedawno na warunki zabudowy w Mielnie czekałam 3 tygodnie, a w Krakowie 6 miesięcy ).
W przypadku, gdy działka objęta jest MPZP sprawa jest prosta, gdyż jego zapisy łatwo sprawdzić w Internecie.

Należy zwrócić uwagę na:

  • z jakim rodzajem działki masz do czynienia i czy w związku z tym są wytyczne dotyczące jej zagospodarowania;
  • jaki rodzaj zabudowy obowiązuje na działce (wolnostojąca, bliźniacza, szeregowa itp.);
  • czy są jakieś ograniczenia dotyczące zabudowy (np. ilość pięter, przebieg linii zabudowy, kąt nachylenia dachu);
  • jaki jest minimalny metraż działek budowlanych w tej gminie (żebyśmy nie kupili za małej działki);
  • czy działka nie leży w obszarze chronionym ze względu na zabytki, miejsca archeologiczne, krajobraz, środowisko;
  • czy działka położona jest wystarczająco daleko od ewentualnych miejsc uciążliwych;
  • plany na przyszłość w najbliższym otoczeniu, plany zagospodarowania sąsiednich działek.

Jest to bardzo ważna kwestia gdyż sama niedawno byłam świadkiem rozczarowania Inwestora, który bardzo chciał zakupić pewną działkę, ale okazało się, że praktycznie cała część budowlana działki oznaczona była w MPZP jako stanowisko archeologiczne. Temat dość obszerny i złożony, ale zakup takiej działki znacząco podwyższa koszt budowy. W związku z tym Inwestor musiał zrezygnować z zakupu choć spełniała ona wszystkie inne kryteria.

9. Sąsiedztwo

Warto zwrócić uwagę na sąsiedztwo wybranej przez nas działki. Zazwyczaj działki sąsiednie są już zabudowane więc łatwo nam stwierdzić czy takie sąsiedztwo nam odpowiada. Jeżeli jednak działki obok nie są zabudowane to warto sprawdzić w MPZP jakie jest ich przeznaczenie. Możemy bowiem w przyszłości bardzo się zdziwić, gdy na sąsiedniej działce zostanie wybudowana np. hala.

10. Rozpoznanie budowy podłoża gruntowego

I jeszcze jedno, warto zażądać od właściciela działki wykonanego przez geologa rozpoznania budowy podłoża gruntowego pod kątem możliwości zabudowy. Wykonanie takiego rozpoznania przed zakupem pozwoli sprawdzić jakie mamy warstwy gruntu, a zatem czy możliwe będzie posadowienie budynku na danym gruncie, jaki rodzaj fundamentów będzie należało zaprojektować ( rodzaj fundamentów wiąże się z jego kosztem ). Czy w gruncie są niebezpieczne dla budynku cieki wodne.

Rzadko wykonywane, ale … ostatnio słyszałam historię Inwestora, który okazyjnie zakupił działkę płaską w ładnej okolicy. Opinię geotechniczną zlecił już na etapie wykonywania projektu do pozwolenia na budowę. Po jej wykonaniu okazało się, że sprzedawca zasypał istniejący tam od zawsze staw. W związku z tym projektowany dom musiał zostać posadowiony na palach co z kolei znacznie podniosło koszt budowy domu.

Warto czasem także popytać sąsiadów jakie mogą wystąpić problemy. Oni najlepiej znają uciążliwości i kłopoty danej lokalizacji oraz problemy z jakimi może się spotkać potencjalny nabywca.

Jeżeli natomiast uważasz, że jest tego za dużo i nie poradzisz sobie, nie masz wystarczającej wiedzy i czasu – zleć analizę architektowi.

*Pod uwagę nie zostały wzięte oczywiście kwestie prawne jak np. zapisy w księdze wieczystej.